Il contratto preliminare non è disciplinato in modo specifico e particolareggiato dalla legge, ma la normativa applicabile si può desumere dalle disposizioni sul contratto in generale, contenute nel codice civile, ed in particolare agli articoli 1351, 1385, 2645, 2775, 2825 e 2932.
Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto successivo e pertanto deve essere scritta, pena la nullità del contratto (articolo 1351 c.c.) stesso.
Effetto del contratto preliminare è di obbligare le parti a manifestare il consenso idoneo a perfezionare il contratto definitivo: esso ha, quindi, un’efficacia obbligatoria.
L’attuazione delle prestazioni finali è, invece, subordinata alla stipulazione del definitivo, tuttavia il contratto preliminare di vendita può anche prevedere una parziale anticipata esecuzione delle prestazioni.
Per rendere maggiormente efficacie l’accordo, la parte promittente acquirente solitamente versa alla parte promittente venditrice una somma di denaro a caparra o in acconto: la caparra è definita (art. 1385 c.c.) e riveste natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, rappresentando la liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti.
Il contratto definitivo si stipulerà successivamente e, soltanto alla stipula del contratto definitivo, il promissario acquirente diventerà acquirente vero e proprio e, precisamente, proprietario dell’immobile in oggetto.
Il contratto preliminare<(strong>, in genere, si atteggia come formula negoziale per "bloccare negozialmente" gli immobili in costruzione; difatti chi ha interesse ad acquistare può stipulare con il costruttore un preliminare di vendita i cui effetti reali e quindi traslativi si perfezioneranno soltanto alla stipula del definitivo, ma nel frattempo l’acquirente si è assicurato l’acquisto vincolando il costruttore con il preliminare.
Nel caso di ritardo o inadempimento rispetto all’obbligo di stipulare il contratto definitivo, l’altra parte può avvalersi dei normali rimedi in tema di inadempimento contrattuale oppure ricorrere, qualora abbia ancora interesse al conseguimento della prestazione promessogli, all’esecuzione in forma specifica, e cioè chiedere una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso, purchè la situazione di fatto o di diritto non lo impedisca.
La stipula di un contratto preliminare richiede una notevole competenza tecnica e una conoscenza specifica del settore immobiliare: migliaia sono le insidie che si nascondono dietro la stipula di un compromesso, atto con il quale vengono fissati il prezzo, le modalità e i termini per il pagamento dell’immobile.
Lo Studio Legale Avvocati Associati Minelli Vancini, situato a Bologna, è da sempre attento alle problematiche connesse alla stipula di un contratto preliminare, assistendo i propri clienti, nelle zone di Bologna e limitrofe, nella proposta di acquisto e mettendoli al riparo da brutte sorprese, fornendo, inoltre, assistenza su caparre, acconti o penali in caso di inadempienza delle obbligazioni contrattualmente previste.
Prima di effettuare una proposta di acquisto è bene conoscere la reale situazione di diritto dell’immobile in questione ed essere in possesso della visura e della planimetria catastale, numerosi accorgimenti che potrebbero creare ansia e preoccupazioni per quanti stanno effettuando un passo importante come quello di acquistare un immobile per il futuro.
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